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　　中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業(yè)屬于典型的獨立工礦企業(yè)，由于社會經(jīng)濟、地理環(huán)境和生產(chǎn)的特點所決定，承擔著沉重的社會負擔。煉油化工企業(yè)多建在遠離城市的郊區(qū)，生活區(qū)往往自成體系，石油企業(yè)由于油區(qū)分布廣，居民區(qū)分散建設(shè)，沒有城市依托，企業(yè)不得不建設(shè)自我封閉、包羅萬象的社會服務(wù)系統(tǒng)。到2000年底，石化集團社會服務(wù)系統(tǒng)擁有固定資產(chǎn)原值200多億元，從業(yè)人員20余萬人。物業(yè)系統(tǒng)是社會服務(wù)部分的主要內(nèi)容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數(shù)超過66萬套，各類物業(yè)公用基礎(chǔ)設(shè)施和文體娛樂活動設(shè)施等超過4萬個，資產(chǎn)原值超過20億元。從事物業(yè)管理工作的人員達到近8萬人。

　　1998年經(jīng)國務(wù)院決策，石油和石化兩大行業(yè)進行了重組，實現(xiàn)了上、中、下游業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營。為了適應(yīng)國際化競爭需要，尋求更大發(fā)展，1999年開始，石化集團對內(nèi)部業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進行了重組。將核心業(yè)務(wù)中的優(yōu)良資產(chǎn)從集團公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業(yè)人員60%的非核心業(yè)務(wù)和大量的不良資產(chǎn)作為存續(xù)企業(yè)留在了母體，主要包括專業(yè)化施工、生產(chǎn)后勤輔助、多種經(jīng)營和社會服務(wù)四部分。在過渡期，對存續(xù)企業(yè)實行關(guān)聯(lián)交易、限額虧損、定額補貼的經(jīng)營管理政策。社會服務(wù)部分的改革目標是將來與企業(yè)分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關(guān)于企業(yè)辦社會的指導方針和企業(yè)體制的重大變化對物業(yè)管理系統(tǒng)提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)今后的發(fā)展方向是什么?應(yīng)采取什么樣的發(fā)展模式和對策?本文擬就這些問題作粗淺的探討。

　　一、石化集團物業(yè)管理的探索和實踐

　　伴隨著石化集團重組改革的進程，作為社會服務(wù)部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進行了改革嘗試，取得了一定的進展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求，企業(yè)辦社會部分的人員、資產(chǎn)從原來的主營生產(chǎn)單位分離出來，組建了專門的社區(qū)管理和服務(wù)機構(gòu)。例如，在油田企業(yè)管理層設(shè)有公共事業(yè)管理部門，分片設(shè)立若干社區(qū)管理中心(二級單位)，下設(shè)物業(yè)管理公司或物業(yè)管理站，負責居民小區(qū)的日常管理工作。二是物業(yè)管理的覆蓋面大大拓寬。目前小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)涉及的內(nèi)容包括房屋的維修、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的管理，小區(qū)環(huán)境的綜合治理，治安、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服務(wù)，組織開展健康有益的康樂活動，豐富社區(qū)文化生活等。三是按照關(guān)聯(lián)交易的原則物業(yè)公司形成了新的經(jīng)營運行機制。物業(yè)管理公司做到了經(jīng)費來源規(guī)范、成本明晰、費用開支透明。物業(yè)管理費支付結(jié)算實行業(yè)主(即主營單位)與服務(wù)方(即物業(yè)管理公司、站)共同簽認制度。物業(yè)管理單位實行了獨立核算，實行以滿意率指標為主的綜合考核。四是形成了合理的服務(wù)定價機制。定價是業(yè)主和委托服務(wù)方關(guān)注的焦點。為了體現(xiàn)公正、公平、公開的精神，服務(wù)價格確定的原則是;有國家定價的按國家規(guī)定的價格執(zhí)行，無國家定價的按市場價格執(zhí)行，既無國家定價又無市場定價的按照實際成本+合理利潤定價，以上情況都不適用的通過雙方協(xié)商定價。

　　物業(yè)管理改革的實踐證明，對獨立工礦企業(yè)的居民小區(qū)實行物業(yè)管理，得到了主營單位和廣大居民的支持擁護，總體效果是好的。一是礦區(qū)面貌有了很大的改觀。居民的生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量有了明顯的提高，廣大職工更加安居樂業(yè)。二是礦區(qū)的城市化水平有了顯著的提高。實行物業(yè)管理，解決了過去長期存在的各自為政、重復建設(shè)的狀態(tài)，為居住小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)、優(yōu)化資源配置創(chuàng)造了條件。物業(yè)管理工作進一步拓展了社區(qū)的綜合服務(wù)功能，加快了礦區(qū)城市化的進程。三是有力地促進了企業(yè)的社會主義精神文明建設(shè)。創(chuàng)建國家級、省級和城市文明居住小區(qū)活動是社會主義精神文明建設(shè)的有效載體，物業(yè)管理工作是創(chuàng)建文明居住小區(qū)的重要內(nèi)容。在創(chuàng)建文明居住小區(qū)的過程中，通過居民的參與，有利于塑造他們的文明意識、環(huán)境意識和健康向上的行為規(guī)范。四是解放了主營單位的生產(chǎn)力，促進了生產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟效益的提高。實行物業(yè)管理，實現(xiàn)了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營與社會服務(wù)系統(tǒng)的分離，主營單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，便于集中精力抓好生產(chǎn)經(jīng)營。同時，物業(yè)管理系統(tǒng)與主營單位在資產(chǎn)、資金、人員上做到了三個分清，明晰了成本，有效地解決了過去存在的生活后勤擠占生產(chǎn)成本問題。

　　石化集團雖然已經(jīng)開始了物業(yè)管理的實踐和探索，但總體上尚處于起步階段，還沒有完全擺脫行政型、福利型的運行模式。物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。物業(yè)公司的造血功能不足，尚未建立起企業(yè)化經(jīng)營、社會化服務(wù)、自立生存的良性發(fā)展的機制。由于職工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利觀念的影響，在礦區(qū)還沒有形成足以支撐物業(yè)管理

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