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　　關(guān)于《印發(fā)職工住房抵押貸款辦法[1/2]》的通知

　　滬公積金發(fā)(1996)第13號(hào)

　　各區(qū),縣,局:

　　本市職工住房抵押貸款,自1992年5月開辦以來,對(duì)支持職工購房,建房,促進(jìn)住房商品化,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展,發(fā)揮了積極作用.為了深化住房制度改革,完善職工住房抵押貸款制度,決定對(duì)《職工住房抵押貸款暫行規(guī)定》作修改補(bǔ)充,更名為《職工住房抵押貸款辦法[1/2]》,現(xiàn)予印發(fā)請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行.原《職工住房抵押貸款暫行規(guī)定》同時(shí)廢止.

　　上海市公積金管理中心

　　中國人民建設(shè)銀行上海市分行

　　一九九六年三月四日

　　第一章 總則

　　第一條 為配合本市住房制度改革,鼓勵(lì)職工買房,建房,改善居住條件,根據(jù)《上海市住房制度改革實(shí)施方案》和《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》的有關(guān)規(guī)定,制定本辦法.

　　第二條 職工住房抵押貸款是指繳存住房公積金的職工,在本市城鎮(zhèn)購買,建造,翻建,大修自住住房時(shí),以其所擁有的住房為抵押物,作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)由住房公積金發(fā)放的貸款.

　　第三條 職工住房抵押貸款實(shí)行向中低收入職工家庭傾斜的政策和繳存住房公積金義務(wù)與權(quán)利對(duì)等的原則.

　　第四條 中國人民建設(shè)銀行上海市分行房地產(chǎn)信貸部受上海市公積金管理中心委托,商定由房地產(chǎn)信貸部和各支行具體辦理職工住房抵押貸款.

　　第二章 貸款對(duì)象和條件

　　第五條 凡具有本市城鎮(zhèn)常住戶口,繳存住房公積金的職工,購買,建造,翻建,大修自住住房,并具備下列條件的,可申請(qǐng)職工住房抵押貸款:

　　一,有相當(dāng)于購買,修建住房費(fèi)用的30%或以上的自籌資金(可以用借款人及其用戶成員,非同住的配偶和直系血親已繳存的住房公積金存款抵充);

　　二,有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款本息的能力;

　　三,同意辦理住房抵押和保險(xiǎn).在住房未竣工交付使用,借款人未領(lǐng)得房地產(chǎn)權(quán)證書交給貸款銀行收押之前,應(yīng)由售房單位提供擔(dān)保.

　　第六條 借款人應(yīng)向貸款銀行提供以下書面證明和材料:

　　一,借款人和承諾參加還款的借款人的同戶成員,非同住的配偶以及直系血親繳存住房公積金的證明;

　　二,購買自住住房的,提供購房合同或協(xié)議書;建造,翻建,大修自住住房的,提供城建管理部門批準(zhǔn)建造,翻建,大修的證明文件,工程估價(jià)文件或預(yù)算;

　　三,自籌資金的來源和數(shù)額.

　　第三章 貸款的額度,期限和利率

　　第七條 貸款額度在下列可貸額度和最高限度內(nèi),根據(jù)借款人申請(qǐng)貸款的具體情況,確定實(shí)際貸款額度.

　　一,可貸額度=(貸款當(dāng)月借款人及其同戶成員,非同住的配偶和直系血親計(jì)算住房公積金月工資基數(shù)之和)×35%×12個(gè)月×貸款年限.

　　二,最高限度:由市公積金管理中心和建設(shè)銀行市分行每年年初公布,1996年定為10萬元.同時(shí)貸款額度不得超過購買,建造,翻建,大修一套住房的費(fèi)用總額的70%.

　　第八條 貸款期限:用于購買,建造自住住房的,最長不超過十五年;用于翻建,大修自住住房的,最長不超過十五年;用于翻建,大修自住住房的,最長不超過十年.對(duì)于將到離,退休年齡的借款人,其貸款期限可計(jì)算到六十五歲.

　　第九條 貸款利率:按貸款期限長短實(shí)行不同利率.貸款期限在一年以內(nèi)(含一年)按基準(zhǔn)年利率7.92%計(jì)算,貸款期限每增加一年年利率上調(diào)0.36%,增加不滿一年的按一年計(jì)算.

　　第四章 貸款手續(xù)

　　第十條 借款人需填寫借款申請(qǐng)書,并送貸款銀行審查.

　　第十一條 借款人要求以自己及其同戶成員,非同住的配偶和直系血親已繳交的住房公積金存款作為自籌資金的,應(yīng)由借款人在申請(qǐng)借款時(shí),會(huì)同同戶成員,非同住的配偶和直系血親填寫動(dòng)用公積金存款申請(qǐng)表.在借款批準(zhǔn)后,辦理劃轉(zhuǎn)住房公積金手續(xù).銀行對(duì)存入的自籌資金,按人民銀行規(guī)定的活期存款利率計(jì)息.

　　第十二條 借款人持借款申請(qǐng)書,身份證,戶口簿向建設(shè)銀行市分行房地產(chǎn)信貸部和各支行辦理借款申請(qǐng).

　　第十三條 銀行審查認(rèn)可后,通知借款人將自籌資金存入貸款銀行.

　　第十四條 借貸雙方簽訂借款合同和房地產(chǎn)抵押合同,并按規(guī)定辦理合同公證和房地產(chǎn)抵押登記手續(xù).

　　借款合同和房地產(chǎn)抵押合同正本一式四份,由借貸雙方以及公證機(jī)關(guān),房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)各執(zhí)一份.副本若干份,其中市公積金管理中心執(zhí)一份.

　　借款人購買期房,在住房未竣工交付使用,借款人未領(lǐng)得房地產(chǎn)權(quán)證書之前,應(yīng)由售房單位提供擔(dān)保.售房單位和貸款銀行簽訂保證合同,保證合同正本一式三份,售房單位,貸款銀行和借款人各執(zhí)一份.

　　第十五條 辦理職工住宅抵押貸款過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,根據(jù)房地產(chǎn)稅費(fèi)的有關(guān)規(guī)定由借款人或貸款銀行各自承擔(dān).

　　第五章 貸款撥付

　　第十六條 貸款資金的撥付;

　　一,用于購房的貸款,連同借款人存入的自籌資金,按借款合同約定的時(shí)間,由貸款銀行用轉(zhuǎn)帳方式劃轉(zhuǎn)到售房單位在銀行開立的帳戶.

　　二,用于建造,翻建,大修自住住房的貸款,實(shí)行先使用自籌資金后使用貸款資金的原則.在自籌資金用完后,由貸款銀行將貸款資金劃轉(zhuǎn)到借款人在貸款銀行開立的存款戶.借款人在用款時(shí),必須提供有關(guān)工程進(jìn)度等憑證或書面申述理由,以保證貸款用于修建住房.

　　第六章 貸款償還

　　貸款本息采取按月等額本息均還方式,由借款人向貸款銀行辦理還款,按月還本付息數(shù)額應(yīng)在借款合同中訂明.

　　第十八條 需要?jiǎng)佑媒杩钊思捌渫瑧舫蓡T,非同住的配偶和直系血親的住房公積金存款用于還款的,可在借款合同中約定,由貸款銀行辦理劃款手續(xù),但借款人需提供同戶成員,非同住的配偶和直系血親書面同意證明.

　　第十九條 借款人提前將未到期貸款本息全部還清者,貸款銀行免收手續(xù)費(fèi),不計(jì)收提前還款部分在提前期內(nèi)的利息.

　　第二十條 借款人應(yīng)恪守信用,按照借款合同約定按月歸還到期的貸款本息.逾期者,對(duì)逾期部分,按逾期天數(shù)每天加收萬分之八的罰金.出現(xiàn)下列情況之一者,貸款銀行有權(quán)處分抵押物.

　　一,借款人連續(xù)六個(gè)月不按借款合同償還貸款本息,或者借款合同期滿,借款人未依約償還貸款本息;

　　二,借款人未征得貸款銀行同意,擅自將抵押住房出售,交換,贈(zèng)與和改建的;

　　三,借款人死亡而無繼承人或受贈(zèng)人;

　　四,借款人死亡而繼承人或受贈(zèng)

　　第七章 住房抵押和售房單位擔(dān)保

　　第二十一條 住房抵押

　　一,借款人應(yīng)以購買,建造,翻建,大修的自住住房作為償還貸款的抵押物.

　　二,抵押住房的現(xiàn)值,購買住房以購房合同訂明的住房總價(jià)為準(zhǔn);建造住房以預(yù)算為準(zhǔn);翻建,大修自住住房以原住房價(jià)值的殘值加翻建大修費(fèi)用為準(zhǔn).抵押額不得超過抵押住房現(xiàn)值的70%.

　　三,以部分共有的住房設(shè)定抵押權(quán)的,以抵押人所占有的份額為限,其借款額不得超過抵押份額;以共同共有的住房設(shè)定抵押權(quán)的,須經(jīng)全體共有人書面同意,抵押人為全體共有人.

　　四,抵押雙方應(yīng)向抵押房屋座落地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記和申領(lǐng)權(quán)證手續(xù),房地產(chǎn)權(quán)證書由抵押人交貸款銀行(抵押權(quán)人)收押,房地產(chǎn)抵押證明由抵押權(quán)人執(zhí)存.

　　五,抵押物在抵押期間,借款人(抵押人)無權(quán)出租,變賣和饋贈(zèng).需要再抵押的必須征得貸款銀行的書面同意.

　　六,作為抵押物的住房,在抵押期間抵押人負(fù)有維修,保養(yǎng),保證完好無損的責(zé)任.貸款銀行有權(quán)按抵押合同的約定,檢查由抵押人占管的抵押物.

　　七,借款人不能履行借款合同,抵押當(dāng)事人可經(jīng)協(xié)商采取作價(jià)轉(zhuǎn)讓或拍賣方式處分抵押物,所得價(jià)款,應(yīng)按下列順序分配:

　　(一)支付抵押物拍賣費(fèi)用和處理抵押物的其他費(fèi)用;

　　(二)扣除與抵押物有關(guān)的稅款;

　　(三)如抵押物為部分共有產(chǎn)權(quán),按照共有產(chǎn)權(quán)人的份額,償還共有產(chǎn)權(quán)人;

　　(四)償還抵押人所欠貸款本息及違約金;

　　(五)其余部分退還借款人.如有不足則向借款人追索.

　　八,銀行在按規(guī)定處分抵押物時(shí),其他共有產(chǎn)權(quán)人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán),但以拍賣方式處分抵押物的除外.

　　九,房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效.

　　第二十二條 售房單位保證

　　一,借款人以期房設(shè)定抵押權(quán)的,接受購房款的售房單位應(yīng)和貸款銀行簽訂保證合同,保證購房款合法應(yīng)用和借款人在領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書之前,如借款人違約,承擔(dān)連帶按期償還貸款本息責(zé)任.

　　二,若借款人連續(xù)三個(gè)月沒有按借款合同約定償還貸款本息的,貸款銀行有權(quán)通知售房單位在十天內(nèi)代為償還貸款本息.

　　三,售房單位的保證責(zé)任,自保證合同簽訂之日起,至借款人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書交給貸款銀行收押之日止.

　　四,售房單位的保證責(zé)任范圍,以借款合同的主債權(quán),利息,違約金,損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用為限.

　　第八章 抵押物的保險(xiǎn)

　　第二十三條 借款人應(yīng)按貸款銀行指定的險(xiǎn)種向中國人民保險(xiǎn)公司上海市分公司(以下簡稱保險(xiǎn)公司)辦理抵押物保險(xiǎn).

　　一,凡由借款人向售房單位購買住房的,借款人憑與售房單位簽訂的購房合同和與貸款銀行簽訂的房地產(chǎn)抵押合同向保險(xiǎn)公司投保"抵押住房保險(xiǎn)".

　　二,凡自行組織施工力量建造或翻建,大修自住住房的借款人:

　　(一)應(yīng)在與貸款銀行簽訂房地產(chǎn)抵押合同時(shí),向保險(xiǎn)公司投保"建(修)房綜合保險(xiǎn)",至修建住房全部竣工為止;

　　(二)以建(修)竣工的住房再向保險(xiǎn)公司投保"抵押住房保險(xiǎn)",至還清全部貸款本息抵押期滿為止.

　　第二十四條 保險(xiǎn)金額:以購買,建造的自住住房作抵押物的,不得少于購買,自建住房的價(jià)值.以翻建,大修的自住住房作抵押物的,應(yīng)包括自住住房的殘值加翻建,大修的費(fèi)用.

　　第二十五條 抵押物的保險(xiǎn)期限應(yīng)與貸款期限一致.在抵押期間,借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn).借款人如中斷保險(xiǎn),貸款銀行有權(quán)代為保險(xiǎn),一切費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān).

　　第二十六條 被保險(xiǎn)的抵押物如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的災(zāi)害事故,抵押人應(yīng)當(dāng)立即通知貸款銀行,并采取有效措施防止損失擴(kuò)大,抵押人獲得的保險(xiǎn)賠償金應(yīng)優(yōu)先償還貸款本息.

　　第二十七條 保險(xiǎn)費(fèi)率按保險(xiǎn)公司規(guī)定確定.保險(xiǎn)費(fèi)按年支付.

　　第二十八條 抵押物的保險(xiǎn)單正本由貸款銀行保管,副本由借款人留存.

　　第九章 貸款監(jiān)督和檢查

　　第二十九條 在貸款期內(nèi),借款人對(duì)貸款銀行檢查貸款使用情況應(yīng)主動(dòng)配合.

　　第三十條 借款人應(yīng)保證住房貸款專款專用,如挪作他用,貸款銀行有權(quán)提前收回貸款,并對(duì)挪用部分每天加收萬分之十二的罰金.

　　第十章 附則

　　第三十一條 借款合同當(dāng)事人的任何一方,要求解除或變更原合同內(nèi)容,需以書面通知對(duì)方,在未達(dá)成協(xié)議前,原合同繼續(xù)有效.

　　第三十二條 借款合同借貸雙方及保證人發(fā)生糾紛時(shí),當(dāng)事人應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時(shí),可依法向貸款銀行所在地人民法院提出訴訟.

　　第三十三條 本辦法由上海市公積金管理中心和中國人民建設(shè)銀行上海市分行負(fù)責(zé)解釋,自1996年4月1日起施行.本辦法印發(fā)前已簽訂職工住房抵押貸款合同的按原合同執(zhí)行.

　　上海市公積金管理中心

　　中國人民建設(shè)銀行上海市分行

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