調(diào)查|新政首周廣深樓市熱度為何不敵京滬？記者帶你探尋真實(shí)原因
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發(fā)布 : 09-09
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財(cái)聯(lián)社9月9日訊（記者 陳業(yè)）作為全國樓市排頭兵的北上廣深樓市，市場給予了高度關(guān)注。四個(gè)一線城市相繼落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策一周后，真實(shí)情況究竟如何？記者經(jīng)過一番深入調(diào)查后，市場多方反饋認(rèn)為，總體來看京滬樓市熱度高于廣深。據(jù)央視新聞報(bào)道，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在過去的10天時(shí)間里，至少有24個(gè)城市全面執(zhí)行了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛表示，“調(diào)查顯示，從全國整體上看，購房意愿大概能增加15個(gè)百分點(diǎn)，一線城市增幅可能更高。”財(cái)聯(lián)社記者到項(xiàng)目現(xiàn)場走訪并與多位資深業(yè)內(nèi)人士、代理機(jī)構(gòu)交流后發(fā)現(xiàn)，執(zhí)行新政后，四個(gè)一線城市從看房量到成交量，均出現(xiàn)明顯提升，但基于四個(gè)一線城市原有政策、市場情況不同，市場反應(yīng)及成交情況存在一定差異。此外，多位分析人士認(rèn)為，四個(gè)一線城市在施行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策第一周，相當(dāng)一部分快速入市購房者為前期累積需求及受政策影響而引發(fā)恐慌性入市，近期的成交數(shù)據(jù)，未必能代表后市整體市場數(shù)據(jù)，之后仍需要看市場的變化。部分受訪人士表示，7-8月房地產(chǎn)市場成交持續(xù)轉(zhuǎn)弱，不少城市銷售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，市場信心不足，包括一線城市在內(nèi)，樓市政策或仍需要持續(xù)加碼，以防止市場后續(xù)動(dòng)力不足。北京政策效應(yīng)最大從財(cái)聯(lián)社記者了解到的情況來看，執(zhí)行樓市新政后，北京市場對(duì)政策的反應(yīng)速度最快，同時(shí)也是政策效應(yīng)最為明顯的城市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政，支持了居民合理的住房需求，對(duì)于有置換、改善類住房需求的北京戶籍和非京籍居民家庭，即大家通常所說的改善類需求，將帶來切實(shí)的作用。而從北京近幾年以來的二手房市場看，改善類需求超過半數(shù)。“北京執(zhí)行新政后，二手房一周成交了5000套，新建住宅3500套，二手房一周超過之前半個(gè)月，新建住宅已經(jīng)超過之前一個(gè)月成交量。”張大偉稱。不過，伴隨政策效應(yīng)逐漸釋放，北京新房及二手房成交量總體呈現(xiàn)逐漸回落的跡象。據(jù)張大偉提供的市場成交數(shù)據(jù)，北京9月1日晚上發(fā)布政策，9月2日至9月7日北京二手房成交量分別為1200套、1400套、600套、500套、400套、不足400套，“8號(hào)成交量預(yù)計(jì)在300套左右。”同時(shí)，新政后，北京二手房房源增加了6000套。新盤成交方面，上述數(shù)據(jù)顯示，北京9月2日至9月5日成交量分別為1800套、900套、200套、100套，6日、7日、8日成交預(yù)計(jì)不足100套。北京樓市熱度較高，上海市場的熱度緊隨北京之后。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向記者介紹，新政后，上海500萬元以下外圍剛需區(qū)域熱度提升最為顯著，但部分板塊熱度原本較低的剛需區(qū)域項(xiàng)目，受到的帶動(dòng)作用相對(duì)有限。此外，部分原本熱度較高的改善項(xiàng)目影響不大，部分項(xiàng)目因還款壓力等原因，仍偏向于選擇六七成首付。上海二手房成交方面，據(jù)上海鏈家監(jiān)測數(shù)據(jù)，新政后首個(gè)周末上海鏈家門店的帶看量，增長幅度在30%以上。與北京受政策影響成交經(jīng)歷了幾天明顯上漲期有所不同，廣深樓市在實(shí)施樓市新政策后，看房量及二手房掛牌量出現(xiàn)明顯增加，但成交上漲趨勢并不明顯。據(jù)深圳樂有家研究中心提供的數(shù)據(jù)，9月3日樂有家深圳門店帶看量，同比今年二三季度的周日平均水平上漲了50%，達(dá)到3月中旬以來單日的最高水平。此外，從各大中介平臺(tái)數(shù)據(jù)看，近兩日深圳的二手房日均成交套數(shù)在150套左右。另外，廣州施行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，記者走訪了廣州黃埔區(qū)的多個(gè)樓盤后發(fā)現(xiàn)，受政策帶動(dòng)的看房客較往常有所增多，同時(shí)新政也加快了購房者購買的速度，所以新政后首個(gè)周末項(xiàng)目成交較以往明顯增加。廣州一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，新政后簽單的購房者多為前期已看過房，并有購買意向的客戶，另有部分改善性需求因?qū)κ袌鲎邉蓊A(yù)期不明確，仍在觀望當(dāng)中。廣州房地產(chǎn)市場研究專家李茂喆向記者表示，從各中介平臺(tái)數(shù)據(jù)來看，廣州執(zhí)行新政后二手房放盤量明顯增加，置換需求入市意愿增強(qiáng)，但成交并未明顯變化。“從帶看轉(zhuǎn)成交數(shù)據(jù)看，帶看轉(zhuǎn)成交比值略有升高。”市場反應(yīng)不同背后基于上述四個(gè)一線城市樓市不同表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政對(duì)廣深樓市的影響弱于京滬。張大偉認(rèn)為，究其原因，主要是因?yàn)閳?zhí)行新政策前后，四個(gè)一線城市二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)變化幅度存在一定差異，使得市場反應(yīng)明顯不同。“北京之前無房有過貸款記錄被認(rèn)定二套首付比例基本是80%，新政后首付降低到40%，首付降了一半，降幅較大；而上海、深圳、廣州之前無房有過貸款記錄首付由50%、50%、40%，分別降到35%、30%、30%，降幅較北京要小。”張大偉稱。據(jù)宋紅衛(wèi)介紹，上海此前貸款政策為，無房有過貸款記錄的普通住宅首付比例為50%，非普通住宅首付比例為70%；新政后，非普通住宅首付比例下調(diào)幅度不及北京，但降幅大于廣深。同時(shí)，張大偉表示，此前廣州、深圳部分購房人群會(huì)選擇利率較低的經(jīng)營貸替換原有房貸，一定程度上也降低了其對(duì)首付成數(shù)變化的關(guān)注度。宋紅衛(wèi)則表示，上海市場熱度明顯提升還有一個(gè)重要原因，即上海此前只是非核心區(qū)樓市表現(xiàn)不好，但核心區(qū)樓市熱度并不低，部分二手房價(jià)格倒掛的項(xiàng)目，還一度引發(fā)了打新熱潮。此外，從土拍市場也可看出，今年上海熱點(diǎn)核心區(qū)域地塊競拍熱度依舊非常高。“大家之前就認(rèn)為上海新房市場整體穩(wěn)定，其基本面向好，所以政策出來之后預(yù)期提升更為明顯。但廣深市場樓市成交下滑幅度相對(duì)較大，政策出來后，下滑幅度有所減緩，所以市場對(duì)新政帶來的影響感受沒那么明顯。”宋紅衛(wèi)稱。對(duì)于廣州市場，李茂喆認(rèn)為，新政之前，北京、上海整體的樓市表現(xiàn)好于廣州、深圳，疊加政策效應(yīng)，客戶對(duì)樓市的預(yù)期更好。“政策持續(xù)發(fā)酵之后，預(yù)計(jì)廣州市場會(huì)有一波階段性行情，因?yàn)闊o論是認(rèn)房不認(rèn)貸，還是首付比例下降的政策，都切合當(dāng)下市場‘賣一買一’的需求。”李茂喆稱。不過，對(duì)于后市，多位受訪人士表示，雖然當(dāng)前政策短期可以活躍市場，但中長期仍需政策持續(xù)支持。“整體來看，政治局會(huì)議明確政策方向之后，各地調(diào)整優(yōu)化調(diào)控政策的節(jié)奏也已經(jīng)加快。具體會(huì)有哪些政策，一方面取決于當(dāng)前各地政策工具箱有多大空間，另一方面也與城市市場表現(xiàn)密切相關(guān)。”張大偉稱。據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，從7月24日開始截至8月底，全國房地產(chǎn)進(jìn)入密集政策發(fā)布期，累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控超過140次，刷新同期歷史記錄，僅8月一個(gè)月就超過120次政策刷新月度歷史紀(jì)錄。
