阿劉有話(huà)說(shuō)1月27日，廣州樓市在北上廣深當(dāng)中率先打響解限“第一槍”，重磅消息在上午9點(diǎn)正式官宣。朋友圈各大房地產(chǎn)中介朋友火熱跟進(jìn)。經(jīng)過(guò)一天的發(fā)酵，究竟各方的解讀是如何？廣州樓市能否借此東風(fēng)再次騰飛？直接上干貨！1首先我們看看政策的主要內(nèi)容以上四個(gè)內(nèi)容就是最核心的政策，究竟如何解讀呢？1. 關(guān)于120平米取消限購(gòu)的政策，本質(zhì)就是廣州拉開(kāi)了全國(guó)范圍內(nèi)的“搶人”大戰(zhàn)，這個(gè)年頭能夠負(fù)擔(dān)得起廣州地區(qū)120平米以上住宅的人都是社會(huì)上的精英階層或者高凈值客戶(hù)。有人會(huì)質(zhì)疑，郊區(qū)很多盤(pán)不都是120平米以上，那不就是針對(duì)改善客群?jiǎn)幔渴牵绻阋@樣想也正確，這不恰好幫助了郊區(qū)盤(pán)去庫(kù)存，順路解救開(kāi)發(fā)商嗎？但是，這個(gè)年頭還有誰(shuí)愿意貿(mào)貿(mào)然在郊區(qū)大幾百萬(wàn)買(mǎi)個(gè)140、150甚至180平米的大房子來(lái)改善呢？而且郊區(qū)本來(lái)就放開(kāi)了限購(gòu)，該改善的早就改完了。實(shí)際上，這部分剛需改善的客群其實(shí)占比很少。關(guān)鍵是有錢(qián)人本來(lái)就能夠隨便買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)！有錢(qián)的你可能在二、三線(xiàn)城市打算再看看，這個(gè)政策一出臺(tái)毫不猶豫，你會(huì)選擇大廣州，畢竟是一線(xiàn)城市的核心資產(chǎn)。所以，這條是幫助開(kāi)發(fā)商解套大面積庫(kù)存的招數(shù)，也是吸納全國(guó)范圍內(nèi)有錢(qián)人來(lái)廣州投資房產(chǎn)的標(biāo)志。“來(lái)廣州買(mǎi)房，120平米以上隨便買(mǎi)”。2. 第二條才是重點(diǎn)！很多人被上面的新政吸引了眼球，其實(shí)這一條才是最大的王炸。如果你已經(jīng)有一套房，現(xiàn)在只需要使用很少的成本（主要是登記備案等的手續(xù)費(fèi)）就可以享受首套房政策，難道不就是等于全面解除限購(gòu)了嗎？以前，很多剛需改善客戶(hù)沒(méi)辦法上車(chē)的原因是買(mǎi)房容易，賣(mài)房難。根據(jù)某殼數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)上二手房的平均去化周期是18個(gè)月，中介帶客超過(guò)100次才有機(jī)會(huì)成交。如果是城中的老破小就更難賣(mài)了。舊房賣(mài)不出就沒(méi)有名額，那置換就是一場(chǎng)遙不可及的夢(mèng)。現(xiàn)在就不一樣，容許你先掛牌、出租，然后先買(mǎi)房。豈不是把名額給騰出來(lái)了？那很多剛需改善的客群就可以輕松實(shí)現(xiàn)置換。這確實(shí)是王炸，后續(xù)很多改善樓盤(pán)的訪(fǎng)問(wèn)量會(huì)驟升。3. 多證合一屬于一個(gè)歷史問(wèn)題，新政基本是為了解決名額和買(mǎi)房者貸款的問(wèn)題，也算是一個(gè)順路優(yōu)化的惠民政策。4. 公寓銷(xiāo)售解除對(duì)象限制，“330新政”基本名存實(shí)亡了。但是市場(chǎng)對(duì)于公寓的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了很大的改變，這個(gè)主要是幫一些公寓客解套提供政策支持。2解除限購(gòu)，但是限貸的政策怎么樣呢？其實(shí)，這個(gè)不需要擔(dān)心，因?yàn)樵诖酥百J款的政策已經(jīng)做出了很大的松動(dòng)處理，所謂的首套和二套房，銀行已經(jīng)在貸款成數(shù)上做出了很大的優(yōu)化。現(xiàn)在無(wú)論你是首套房，還是二套房申請(qǐng)按揭貸款，銀行的審批政策都是非常友善的。但銀行至發(fā)稿為止仍然沒(méi)有給出細(xì)節(jié)反饋，估計(jì)是要等周一商量跟進(jìn)政策后再公布。其實(shí)，銀行早已經(jīng)“苦不堪言”，大家都想松綁來(lái)解決存量房貸下跌的問(wèn)題，只要監(jiān)管部門(mén)默許，估計(jì)銀行跟進(jìn)的力度不會(huì)小，耐心等待細(xì)節(jié)出臺(tái)。3本地的樓市是否會(huì)再次起飛？冷靜下來(lái)，我們分析了以下三個(gè)方面，答案不言而喻：1. 無(wú)論是第一條還是第二條新政，都是為了解決“名額”的問(wèn)題。可惜的是現(xiàn)在的人買(mǎi)房是“名額”的問(wèn)題嗎？如果你是高凈值客戶(hù)，限購(gòu)、限貸政策的影響微乎其微，因?yàn)榭梢杂泻芏噘?gòu)買(mǎi)的方案（比如讓親屬/朋友全額購(gòu)置繞開(kāi)政策限制）。而剛需的客群又遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到購(gòu)買(mǎi)120平米房產(chǎn)的水平。在廣州，120平米的房產(chǎn)總價(jià)大概是什么多少？按照均價(jià)5萬(wàn)元/平米來(lái)估算需要600萬(wàn)，那其實(shí)還是算低估了。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候還愿意買(mǎi)120平米的購(gòu)房者一定會(huì)選擇核心地段、最好的產(chǎn)品，即便不是處于投資的角度分析，也要從保值的方面考慮。所以，實(shí)際上120平米房產(chǎn)價(jià)格在1000萬(wàn)以上才算是比較合理，這早就超越了絕大部分置換買(mǎi)家可以觸達(dá)的范圍。2. 剛需改善的客戶(hù)名額是得到了“釋放”，但是資金依舊沒(méi)有辦法解決。“名額+首期”才是置換的先決條件。說(shuō)到置換，我個(gè)人覺(jué)得100平米的三房大概率是標(biāo)配，因?yàn)槎ァ⑷サ男枨笫峭⒌模绻€是換個(gè)70、80平米的就不算是改善了，只能說(shuō)是優(yōu)化居住環(huán)境。問(wèn)題是按照5萬(wàn)元/平米計(jì)算，500萬(wàn)四成的首期（二套按揭的首期是房?jī)r(jià)的40%）就需要200萬(wàn)，普通打工人在不賣(mài)出既有房產(chǎn)的前提下，哪來(lái)200萬(wàn)首期？你又想鉆經(jīng)營(yíng)貸的空子？3. 房產(chǎn)投資的屬性被削弱。以往有一個(gè)觀(guān)念，買(mǎi)房等于高收益投資，過(guò)幾年翻一倍就可以賣(mài)掉，人生只要來(lái)回幾趟就可以輕松實(shí)現(xiàn)逆襲，但是現(xiàn)在大概率是不太可能了。平心而論，廣州當(dāng)下哪一個(gè)地段的樓價(jià)能夠預(yù)期在未來(lái)三、五年內(nèi)大漲50%？金融城、琶洲電商總部、珠江新城大概率都不行，因?yàn)橐呀?jīng)溢價(jià)太高。那這個(gè)“金三角”都沒(méi)有足夠的預(yù)期，那其他地段的房產(chǎn)大部分就只剩下居住屬性了。投資收益預(yù)期不理想是關(guān)鍵。4總結(jié)經(jīng)過(guò)分析，當(dāng)下愿意硬著頭皮上車(chē)的群體主要是：一定要置換（不夠住），需要學(xué)位支持，并且未來(lái)三十年內(nèi)有足夠賺錢(qián)能力的人。這三點(diǎn)共同作用下才有機(jī)會(huì)勇敢地置換，尤其最后一點(diǎn)，由于不確定性在持續(xù)加大，大家觀(guān)望的情緒還是很高。歸根到底，解決錢(qián)的問(wèn)題才是關(guān)鍵。至于普通剛需客戶(hù)要上車(chē)的早就已經(jīng)在車(chē)上了……救樓市的靈丹妙藥在這個(gè)階段有且只有一個(gè)：價(jià)格到位！只有價(jià)格到位，熱錢(qián)才會(huì)愿意抄底。高位接盤(pán)的事大家現(xiàn)在都變得很謹(jǐn)慎和聰明了，房?jī)r(jià)還有會(huì)踩的空間和需求。按照行內(nèi)專(zhuān)家的分析，這個(gè)政策的積極意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)比實(shí)際的作用要大，最起碼態(tài)度是擺出來(lái)了，條件是放寬了，可能性是給足了，至于能受惠多少人，并不是一個(gè)決策者能夠全盤(pán)托起的！不過(guò)也不需要過(guò)分悲觀(guān)，畢竟政策導(dǎo)向是利好的，挽救政策也不是一蹴而就。樓市本身就是一個(gè)航空母艦，趨勢(shì)一旦形成，要掉頭是需要時(shí)間和空間，甚至是幾代人的努力去調(diào)整。勝手金句但行好事，莫問(wèn)前程。更多理財(cái)妙招