中國房貸利率降了又降，為什么還是高
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發布 : 03-27
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從絕對數值看，中國內地的房貸利率并不高，但相比境外同行，中國內地銀行從按揭貸款中賺得最多文 | 陳汐 劉建中房子是大部分中國人一生中最大的一筆支出。因為款項巨大，購房者往往需要貸款。貸款利率的高低會顯著影響購房支出。以貸款100萬元，30年期，等額本息還款為例，利率5%與利率4%相比，購房者累計多支付約21.4萬元。也就是說，利率差了一個百分點，就要多還本金的21.4%。因為貸款利率直接地并且顯著地影響購房支出，所以調整房貸利率可以調節購房需求。2021年以來，中國房地產市場持續低迷，需求大幅萎縮。為刺激購房需求，從2021年11月開始，伴隨著數以百計的房地產寬松政策，中國內地房貸利率也持續走低。如圖1所示，中國全國首套房貸平均利率從5.57%降為目前4.17%，全國二套房貸平均利率從5.85%降為4.95%。圖1: 全國首套和二套房貸平均利率中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾曾公開表示，2022年12月新發放個人住房貸款利率全國平均為4.26%，較上年同比下降1.37個百分點，是2008年有統計以來的歷史最低水平。那么在降了又降之后，中國目前的房貸利率還高不高？我們把中國內地的房貸利率和美國、新加坡、中國香港這些發達國家或地區的情況，做一個簡單比較。結論如下。中國房貸利率的絕對數值不高2019年央行頒布新的住房利率政策后，國內房貸利率大多以LPR（貸款市場報價利率）為定價基準，然后加上一定的基點形成。一個基點為0.01%，即萬分之一。比如2021年8月，5年期以上LPR為4.65%，假設加成120個基點，則房貸利率為5.85%。加點在整個還款周期中會一直不變。如果5年期以上LPR降至4%，那么貸款利率為5.2%。LPR由18家銀行報價而來。這就像18位評委，每人打一個分數，去掉最高分和最低分，然后計算出最終得分。LPR分為1年期和5年期以上兩個類別。貸款5年以下，以1年期LPR作為基準。但是大部分國人貸款時長會超過5年，這時貸款利率會以5年期以上的LPR作為基準。因為LPR是浮動的，所以中國房貸利率是一種浮動利率。最新的LPR較之前有所下降，目前數值為：1年期3.65%，5年期以上4.3%。銀行加點也下調了很多，甚至可以為負。2022年9月29日，人民銀行和銀保監會發布通知，符合條件的城市政府，可自主決定在2022 年底前，階段性取消當地首套房的房貸利率下限。需要符合的條件是，評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降。2023年1月5日，央行延長了以上政策的有效期，這相當于將臨時性政策延長化，甚至常態化了。所以，滿足以上條件的城市自主決定首套房貸利率的下限。比如，鄭州當前主流首套房貸利率為3.8%。這相當于加成為 -50個基點（3.8% - 4.3% = -0.5%）。天津首套房貸利率為3.9%，這相當于加成為 -40個基點（3.9% - 4.3% = -0.4%）。目前，全國首套房貸平均利率4.17%，可以作為當前中國內地房貸的利率參考值。和其他國家或地區的房貸相比，4.17%高嗎？單看數值，其實不高。先看美國，2023年3月23日，美國具有代表性的銀行——美國銀行（Bank of America）給出的房貸報價情況如下。30年固定房貸利率，報價6.25%；15年固定房貸利率，報價5.5%；5年固定利率，5年之后每半年調整一次的浮動利率，報價6%。僅從數值看，美國的房貸利率顯著高于中國內地。再看中國香港，2023年3月22日，代表性銀行——匯豐銀行（00005.HK）給出的報價情況如下。參考優惠利率的貸款利率（通常被稱為“P按”），報價為3.375%。這里的優惠利率（Prime loan）非常類似于中國內地的LPR。匯豐銀行房貸的計算公式是P值-2.25%，即在P值基礎上，降低225個基點。匯豐當前的P=5.625%，所以計算得出“P按”貸款利率為3.375%。（5.625% - 2.25% = 3.375%）香港還存在另一種以HIBOR（香港銀行同行業拆借利率）為基礎的貸款利率（通常被稱為“H按”），匯豐報價為4.67%。這種參考HIBOR利率的貸款方式，利率會每月調整。匯豐銀行的計算公式是1個月的HIBOR數值+1.3%。2023年3月22日，1個月HIBOR為3.37%，所以計算得出“H按”利率為4.67%。（3.37%+1.3% = 4.67%）從數值看，中國香港“H按”利率高于中國內地，“P按”利率低于中國內地。最后看新加坡，2023年3月23日，代表性銀行——星展銀行（DBS）給出的報價情況如下。5年的固定房貸利率為4%。（新加坡各銀行幾乎都不提供周期大于5年的固定房貸利率。）新加坡另一種房貸是以SORA為基礎的浮動房貸利率，報價為4.44%。SORA為新加坡平均隔夜利率。星展銀行的浮動利率計算公式是，3個月的SORA數值+1%。2023年3月23日3個月的SORA數值為3.44%，所以計算得出的浮動房貸利率為4.44%。圖2是2023年以來SORA的走勢。圖2: 新加坡3個月SORA的走勢圖從數值看，目前新加坡房貸5年固定利率低于中國內地，浮動利率高于中國內地。表1: 當前中國內地與美國、中國香港、新加坡的房貸利率對比綜合來看，和美國、中國香港、新加坡的房貸利率相比，中國當前的房貸利率不高。但是，考慮到美國、中國香港、新加坡都處于加息周期，而中國處于降息周期，所以還需要換一個角度去比較，這時結論會有所不同。從成本加成看，中國內地房貸利率較高一個商品賣的貴不貴，除了看絕對的價格，還可以看，價格與成本之間的差值。可以說，差值越大，這個商品賣的越貴。“銀行間拆借利率”可以看作是商業銀行借入一筆資金的成本，即“邊際資金成本”。房貸利率減去這個成本，衡量的是銀行在成本上加成了多少。也可以認為，加成的數值越大，房貸利率越貴。比如，A國資金成本為1%，房貸利率4%，那么加成了3%，即300個基點。B國資金成本為3%，房貸利率5%，那么加成了2%，即200個基點。雖然，B國房貸利率高于A國，但因為A國的加成更高，實際上銀行賺的更多，從成本加成的角度，可以說A國的房貸利率更貴。以上這種衡量標準，似乎有些強詞奪理，但是，這種標準或許更為客觀。可以想象，如果未來上述A國的資金成本變為4%，而A國銀行要保持盈利狀態，那么其房貸利率就會變為7%（4%+3%=7%）。我們以這個新標準，衡量中國內地的房貸利率貴不貴。中國內地的資金成本，以1個月SHIBOR（上海銀行間同業拆放利率）為基準。用SHIBOR作為基準的好處在于，這個指標在其他國家或地區都有對應物，比如在美國可以是LIBOR，在中國香港是HIBOR，在新加坡是SIBOR。2023年3月，1個月SHIBOR的平均值為2.36%，中國內地5年期以上首套房貸平均利率為4.17%，因此加成為181個基點，即1.81%。（4.17%-2.36%=1.81%）如表2所示，2023年3月的加成是2018年下半年以來的最低值。2018年下半年平均加成為283個基點；2019年平均加成為276個基點；2020年平均加成為308個基點；2021年平均加成為298個基點；2022年平均加成為276個基點。表2: 2018年下半年以來，首套房貸平均利率與1個月SHIBOR之間的差值下面看看美國的情況。美國2023年3月份，1個月LIBOR（倫敦同業拆借利率）的平均值為4.72%。以美國銀行報價為參考，15年定期房貸利率為5.5%，加成為78個基點，即0.78%（5.5%-4.72%=0.78%）；30年定期為6.25%，加成153個基點（6.25%-4.72%=1.53%）。而且需要注意，中國內地的房貸利率是跟隨LPR浮動的，本質上是浮動利率。在浮動利率條件下，銀行承擔的風險較小。而對于銀行，長時間的固定利率帶來的風險要大于浮動利率。所以，美國15年或30年固定利率的風險大于中國的房貸利率。而美國15年固定利率僅在成本基礎上加78個基點，30年加153個基點。中國房貸加成181個基點，與美國相比較高。再看看中國香港的情況。香港有兩種房貸利率，“P按”和“H按”。其實對銀行來說，兩種方式在風險收益上是等價的。所以只看一種即可。我們看“H按”。以匯豐銀行為例，“H按”為1月HIBOR+1.3%，HIBOR就是香港銀行的“資金成本”，所以匯豐銀行的加成為1.3%，即130個基點。香港其他銀行和匯豐銀行加成相等或相近，比如渣打銀行和匯豐銀行的數值完全一致。中國內地加成為181個基點，高于匯豐銀行的130個基點。所以即使降了多次之后，中國房貸利率仍比中國香港高。最后看看新加坡的情況。和香港一樣，僅看新加坡的浮動房貸利率即可。新加坡以星展銀行為例，其浮動房貸利率為3個月SORA +1%，3個月SORA與1個月SIBOR（新加坡銀行同業拆放利率）之間存在比較穩定的關系。圖3：新加坡1個月SIBOR與3個月SORA之間的關系從圖3不難看出，2023年以來，1個月SIBOR通常比3個月SORA高60個基點以上，所以，3個月SORA +1%，僅相當于在SIBOR的基礎上加了不到40個基點。所以，新加坡的房貸利率加成低于中國內地房貸利率。表3是中國內地、美國、中國香港、新加坡在資金成本基礎上的加成對比。表3: 中國內地、美國、中國香港、新加坡的房貸利率加成對比有人會問，在比較房貸利率時為何不考慮通貨膨脹？這是因為利率作為資金成本已經將通貨膨脹因素考慮在內，不需要單獨考慮了。綜上，和美國、中國香港、新加坡相比，從絕對數值看，中國內地目前的房貸利率并不高，但中國內地的房貸利率在資金成本上的加成仍然較高。
