圖片來源：稿定素材4月初的深圳寶安，“代建第一股”綠城管理和本土房企勤誠達(dá)談成了一樁大生意。勤誠達(dá)將旗下所有房地產(chǎn)項目交由綠城管理開發(fā)運營，這也是綠城管理首個托管批量業(yè)務(wù)。讓綠城管理下定決心的，除了能在深圳這個大市場提升品牌辨識度；還有一個重要幫手——基金公司【前海潤禾】，它將負(fù)責(zé)融資和資金運營事宜。過去一年多，代建賽道的火熱有目共睹。不良資產(chǎn)處置、政府代建等需求擴(kuò)張，越來越多的傳統(tǒng)開發(fā)商抱著“入股不虧”的想法涌入。元素過多的市場，讓頭部代建商也充滿了危機(jī)感。一是競爭壓力變大，二是合作雷區(qū)變多。賺小錢，也要小心。等待解救的深圳土著據(jù)了解，勤誠達(dá)深耕深圳本土20余年，在地產(chǎn)開發(fā)、城市更新等方面已有一定的經(jīng)驗和知名度。業(yè)內(nèi)猜測，勤誠達(dá)可能并非追求綠城管理的代建和品牌輸出能力，更多是基于“紓困”需求。各家房企開始暴雷的2021年，勤誠達(dá)屬于民企中的“一股清流”，一度逆勢拿下廣州幾個舊改項目。但從去年底開始，集團(tuán)負(fù)面消息不斷——包括總部有工人討薪、半年內(nèi)需要支付共計超30億元的借款和利息等。而首個托管給綠城管理的項目之一【寶安勤誠達(dá)云邸】，2022年末就已在政府公布的待入市項目內(nèi)，且開了展示中心，目前仍未開盤。有媒體透露，勤誠達(dá)去年底就開始接觸綠城管理，希望能實現(xiàn)合作；綠城管理方面也正在做業(yè)務(wù)創(chuàng)新，其中一項就是代建批量托管業(yè)務(wù)。此次合作，雙方顯然都有意向推進(jìn)，但直接和民企打交道，不是綠城的菜。這其中，前海潤禾充當(dāng)起牽線搭橋的角色，這是一家以房地產(chǎn)投融資為主的基金管理公司，其背后有深圳國資背景。據(jù)自媒體《苗頭》透露，勤誠達(dá)與前海潤禾的合作已有三四年，也有交情。對于資方而言，目前更看中擁有主體信用、品牌效益、豐富開發(fā)管理經(jīng)驗的代建企業(yè)，綠城管理無疑是符合條件的。站在綠城的角度，國企背景的資方將帶來穩(wěn)定的投資現(xiàn)金流，也為勤誠達(dá)帶來“增信”光環(huán)。金融機(jī)構(gòu)的作用在放大遇困房企項目，加上金融機(jī)構(gòu)涉房不良資產(chǎn)，顯性規(guī)模就超3萬億，這被綠城稱為風(fēng)口型業(yè)務(wù)機(jī)會。今年3月的2022年度業(yè)績會上，綠城管理CEO李軍曾提到了一種理想狀態(tài)：綠城的操盤能力和信用能力能夠形成一個更大的業(yè)務(wù)入口，通過與金融機(jī)構(gòu)的外部協(xié)同，幫助民營企業(yè)或紓困項目快速提升到與國央企在同一水平、同一維度上的競爭能力。其現(xiàn)在推的商業(yè)模式，也是尋找外部的金融機(jī)構(gòu)或金融資源，搭建金融能力架構(gòu)，對遇困的企業(yè)提供金融支持，重新激活這個項目。對于勤誠達(dá)這類民企，綠城管理更愿意“搭上”各類具備房地產(chǎn)投資能力的金融機(jī)構(gòu)，再與融資需求的項目配合。為了避免卷入債權(quán)風(fēng)險，綠城表示要保持“輕資產(chǎn)”模式——不出資，而是通過輸出開發(fā)管理能力和品牌背書以獲取服務(wù)費用。在這場合作中，綠城管理的心思也有體現(xiàn)：當(dāng)日勤誠達(dá)官宣：“三方進(jìn)行全面戰(zhàn)略合作、全面戰(zhàn)略入股、經(jīng)營管理升級”；而在綠城管理的公眾號中，卻未見“全面戰(zhàn)略入股”內(nèi)容。為國企代建也有坑紓困需求之外，去年國央企及城投拿地比例急劇上升，與部分公司平臺房地產(chǎn)開發(fā)能力不足的矛盾，也為代建行業(yè)提供了多機(jī)遇。相較于前者，為國央企城投客戶提供產(chǎn)品，代建方少了“找錢”這一繁瑣，但風(fēng)險仍然存在。綠城管理也踩過坑。前段時間，成都某一綠城管理代建小區(qū)爆出爛尾傳聞。該項目本來由國企拿地，后引入央企成分的大股東增資，以及同是央企背景的綠城管理輸出品牌和代建，相當(dāng)于有了三根“定海神針”。但綠城管理也沒想到，委托方公司會拖欠工程款，于是綠城管理將其告上法庭。此時的綠城管理很被動，如果這時選擇提早退出，會面臨巨大的品牌信用風(fēng)險；加上“保交樓”的背景，官方也會對退出行為做出約束控制。后來，當(dāng)?shù)毓俜浇槿氪耸拢M織開發(fā)商、代建方、總承包單位開會磋商，并承諾嚴(yán)格監(jiān)管預(yù)售資金，此鬧劇才告一段落，項目得以繼續(xù)推進(jìn)。多數(shù)業(yè)主并不了解項目復(fù)雜的多方關(guān)系，“爛尾”的頭銜全扣在了品牌輸出方綠城管理頭上。社交平臺上，只有綠城受傷的世界達(dá)成了。爭當(dāng)乙方機(jī)遇和風(fēng)險并存的代建賽道，頭部代建商都要小心避雷，但卻被眾多出險房企視作“復(fù)活藥水”。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的房企已經(jīng)超過60家，其中不乏出險房企身影。旭輝新一輪的組織架構(gòu)調(diào)整中，代建平臺被單獨拎出來，由深受董事長林中信任的陳東彪負(fù)責(zé)；中梁控股票據(jù)違約后不久，就馬上成立了代建公司；華夏幸福化債之余，成立了輕資產(chǎn)代建公司“幸福安基”，還接下了恒大的爛尾項目。有分析認(rèn)為，這些房企一方面看到代建賽道蛋糕變大，希望分一口吃食。另一方面，代建扛周期、輕資產(chǎn)、利潤高的特點也吸引著它們前來補(bǔ)血。出險房企們，真的能“入股不虧”嗎？門檻首先是個問題。當(dāng)下能否接下紓困類項目，代建方自身健康才是金標(biāo)準(zhǔn)，已有違約記錄、資金緊缺的房企相當(dāng)于失去了品牌力，難以得到委托方的信任。畢竟稍不留意，就會有二次暴雷的風(fēng)險。如上海浦東一項目爛尾后，好不容易盼來某一民企代建，沒過多久，該企業(yè)出現(xiàn)資金短缺情況，能否按時交房，現(xiàn)在還是個未知數(shù)。而國央企城投項目，更喜歡找自家人和純粹的老牌代建商。比如，在代建領(lǐng)域初出茅廬的中交代建，去年開始和信達(dá)地產(chǎn)聯(lián)手紓困地產(chǎn)；無錫城投更是在拿地階段就開始和綠城管理搭檔了。退一步講，即使獲得了入場資格，在行業(yè)不確定的當(dāng)下，部分項目可能會面臨資金需求，代建方要幫助項目進(jìn)行融資。也可能會有委托方資金中斷的情況出現(xiàn)，進(jìn)而拖欠代建方的代建費用，這會讓本不富裕的家庭雪上加霜。滿打滿算，想做個乙方，都不容易。