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關于發展電腦城項目的可行性分析報告

發展商概況：

我們是一支專業策劃運作電腦專業市場的團隊，近兩年來在廣東省內成功參與運作了幾個電子專業市場，像沙井電子城，明和長安電子廣場，斯高數碼電子港?，F又于今年獨立成功運作了xx頭電子城項目，其招商效果在行業內有口皆碑。我們這個團隊具有豐富的數碼、電腦專業市場運作經驗和強大的投資經營能力。

近來我們這個團隊又加入一支生力軍，廣東省最大的電腦耗材批發商：深圳德勝公司。其客戶資源遍布國內二十余省市，據行業內統計，廣東省內的耗材經銷商大約60%以上均由其直接或間接供貨，這為我們電子專業市場的招商運作提供了豐富的客戶資源和強大的影響力。

在清溪發展該項目的整體思路及宗旨：

憑著我們豐富的實際操盤經驗和對清溪及周邊數鎮電腦產品消費潛力的把握及長遠預測，我們更看好xx城項目的后期收益。我們計劃投資10年，在項目前二年多的市場培育期（包括招商期）投入資金300萬元，2年收回成本，收益期8年，項目直接效益5000元。

本著企業發展自身的同時，為社會，為政府盡自己應盡一份責任的宗旨，特別在鎮外經辦王主任的引領和支持下，發展xx項目顯得更為任重道遠。因此我們將更為努力把xx城打造成一個代表清溪形象的“dg第一區域性電腦名城”。

第二章  珠三角電子專業市場概況

（一）珠三角電腦專業市場發展簡介

目前珠江三角洲已形成以深圳、廣州為龍頭的IT產品批發市場，而兩地中間的dg則以電子制造業馳譽全球，其中尤以IT產品為最，但dg的電子產品貿易行業則遠遠落后于它的電子產品制造行業。

而對電子生產資料市場（簡稱電子市場）而言，則形成以深圳華強為重心，以其它各區域性電子市場為補充的發展格局，致使大批dg、廣州，珠海，惠州等地的電子產品生產廠家采購生產資料時亦不得不舟車勞苦地到深圳去。

所幸近年來dg的電子貿易行業已有急起直追之勢，除了莞城內的東日（一、二期），東升、先科、方中、賽博、太平洋、天源、dg賽格等10個電腦城之外，又有xx頭電子城、明和長安電子廣場、鳳崗電子城、虎門電子城、常平電腦城、石龍電腦城等專業市場，dg境內這些專業市場的發展已遍布大半個dg。

在dg境內電子企業的分布有兩個重心：一個是以長安、虎門、厚街為主的西部；一個是以清溪、塘廈為主的東部。西部地區有明和長安電子廣場，虎門電子城，沙井電子城，而東部地區則只有鳳崗電子城和xx頭電子城。其中鳳崗電子城實際經營面積僅2500平方米，xx頭電子城又遠離清溪、塘廈這兩個電子廠家最密集的鎮，xx頭本鎮則基本上沒有什么電子廠家，其采購客源大都來自清溪、塘廈。而清溪、塘廈作為dg的電腦產業重鎮，擁有龐大的市場消費潛力卻沒有自己的電腦專業市場，實為一大遺憾。

現在，電腦市場已有向各鎮發展的趨勢，我們統計過，dg現在有一半以上的鎮都有或大或小的電腦市場，這就進一步說明原以深圳華強北為霸主的IT行業逐漸向dg區域化發展，更為重要的是清溪作為dg電腦產品生產基地擁有著巨大的消費市場，因此開設xx城是整個IT行業向著區域化發展的必然、亦是市場迫切需求的必然。

各鎮的電腦專業市場相對于深圳華強北、莞城內的專業市場而言，具有租金少，商戶生活低、運輸成本少（低成本經營就可以把產品價格降下來），客戶購物便捷等諸多優點，有優勢和潛力爭取到所在區域的終端消費商戶。

（二）、部分周邊市場租賃條件一覽表

xx城項目發展的必要條件和潛在的商機及前景

（一）xx頭電子城及塘廈電腦城對塘廈發展電子城項目的影響

在dg東部，電子生產企業的分布以塘廈和清溪為主。xx頭鎮在上個世紀90年代以發展房地產為主，而現在其房地產行業越來越不景氣，這一屆的鎮政府領導則把發展重心放在商貿和產業上，在xx頭鎮內興建十大專業市場，一方面希望通過十大專業市場帶動xx頭鎮相關商貿行業的發展，促進各市場所在區域租賃業、運輸業、餐飲業、百貨業等的發展，另一方面也希望以這些專業市場為契機，通過改善這些行業的市場投資環境，帶動這些行業的相關產業的發展。

以xx頭電子城為例，現有760個鋪面，已出租的有720個鋪面，其中經營電腦及相關產品的商戶約為345家左右，xx頭電子城在選取位置和前期招商方面有其成功的方面，但總體而言有著許多的不足，成功之處在于它選取位置在交通要道，地勢開闊，停車方便，地價便宜，開發成本低。不足之處在于：一、它地處樟洋工業區，遠離鬧市區，而電腦產品銷售對象一方面是廠家、企業，另一方面是居民、學校等，這種位置很難帶動人氣，也很難吸引居民來消費；在xx頭鎮中心又早開有一家地理位置相當便利的湘江電腦城，許多用戶都到哪購買用品，這使xx頭電子城原本慘淡經營的電腦商戶們更是雪上加霜；二、xx頭鎮一直來是以發展房地產為主，其本鎮的電子、電腦企業和其他企業都很少，沒有太大的消費市場，據不完全統計，現在到xx頭電子城采購的客流中，百分之六十都來自清溪；xx頭電子城有相當的面積經營電腦產品，規模如此之大，而消費市場又如此之少，如果xx城一開設經營，那么xx頭電子城的發展就麻煩了。

塘廈鎮毗鄰于清溪，但塘廈電腦城的位置離清溪鎮中心卻很遠，同時它的發展商天宇恒公司是為了阻擋外界不在塘廈、清溪開設電腦城而采取的一種“舍卒保帥”的做法，所以在規模上、資金上、經營管理上投入得微乎其微，很難形成氣候。

綜上所述，作為定位為區域性電腦商城的xx城，xx頭電子城和塘廈電腦城在其經營上構不成任何威脅，但在諸多方面反到有利于它的發展：一、xx頭電子城、塘廈電腦城及較遠的鳳崗電子城和湘江電腦城都處在dg地區東部的電子、電腦生產基地地帶，這種大氣候的形成更增強了商戶們到這一地帶投資經營的巨大信心；二、xx頭電子城和塘廈電腦城經營電腦產品的商戶大多數客戶都來自于清溪，他們為防客戶流失和更好地近距離為客戶服務，就會在xx城開分店，這就為xx城的招商成功積累了基礎，也促進了xx城后期的繁榮穩定發展；三、如果在xx城確實買不到需求的產品，商戶便可以到這兩處找貨源供給客戶，這無疑對xx城是一個很好的供需補充。

（二）xx城項目發展的必要條件

綜合考慮其它幾個電子市場的發展，結合清溪本鎮的情況，我們得出結論：在清溪發展電腦專業市場必須滿足以下幾個條件：

１、當地政府的大力支持

這主要是考慮到xx城定位為區域性電腦專業市場，主要消費圈為清溪本鎮，這就離不開政府在政策上、在宣傳推廣上、在協調當地各電腦產品生產廠家進駐xx城等方面給予大力指導和支持。

２、一支有豐富專業市場運作經驗的團隊去發展運作這個項目

這個項目成功的先決條件就是招商，招商成功亦就意味著市場成功了一半。而沒有一支經驗豐富的專業團隊，就不可能把握住行業的市場心態，商戶的流動意向，也就不可能把握住最佳的招商時機。招商工作講究一鼓作氣，一氣呵成，一旦延誤戰機，則勢必影響整個項目的投資和發展。我們目睹過幾個不錯的項目的失敗，都因沒有專業的團隊運作而導致。像：dg埃迪瑪，寶安區創業電子城。

３、xx城在選址上的要求

由于電腦專業市場是一個特殊的行業，所以在選址等方面要求較高，一般所選位置不能太偏僻，要有一定的人氣，這將給招商和電腦城前期的經營帶來很大的便利。綜上所述，xx城的選址最佳區段應在人氣較旺、交通發達的香芒西路兩側。

（三）xx城項目發展的商機及前景

通過一年來我們這個團隊對dg各鎮的詳細調研及對xx頭電子城成功操盤運作的經驗來看，目前清溪是最適宜發展中型規模專業市場的一個鎮。不僅是因為其本身的基礎設施、交通便利、廠家密布等諸多條件，更有鎮政府對此項目的高度重視和大力支持以及清溪各界人士對它的渴盼和厚愛。

1．以電腦產品為例的消費購買潛力

xx城能夠幅射的區域內人口及企業數量

鎮人口總數是104。2萬人,平均按每人200元/年的最低IT年消費量保守估算：

104．2萬人*200元/年=2。084億元/年

則目前每年就有2。084億元的消費規模(此數字還不包括各個廠家、公司、各商業企業、黨政機關等的消費)，而且這個數字近幾年來還在以每年30%的速度向上增長。

注：中國2002年IT年零售消費總是是1800億（包括個人、家庭、個事業等零售消費），按13億人口計算，中國人均IT零售消費量應在138元左右，而廣東省的人均消費量是全國的4---5倍。

按IT行業內平均15%（除稅及交通、租金、通訊、吃飯、人員工資等）的純利潤計算：

2．084億元/年ⅹ15%=3126萬元/年

每年就有3126萬元的利潤規模，塘廈電子城單層面積為1500平方米，可容納134家客戶：

3126萬元134戶=23。3萬元/戶

每戶每年就有23。3萬元純利潤購買潛力。

而以上還是直接計算清溪周邊五鎮，沒有包括觀瀾、光明、謝崗等，其實稍遠一點的鎮多少還是可以幅射一部分的。且以上數字還沒有包括五鎮中廠家、公司、各商業企業、黨政機關等的消費?？梢娭苓厰垫倢﹄娔X產品具有龐大的市場購買潛力，遠遠能滿足得了清溪電子城2000平方米的經營規模，這一點對商戶而言有著無窮的吸引力。而隨著IT消費水平的上升，更會使xx城做旺，有更廣闊的發展前景。

2.xx城項目的市場定位

xx城項目的市場定位應非常明確，綜合了各種因素考慮，先期定位以清溪本鎮為中心，力爭把整個清溪鎮的市場基本開發出來。待它邁向成熟時再加大力度輻射到塘廈、鳳崗、樟大頭等周邊幾個鎮，從而形成對整個dgIT行業造成巨大的影響力。

3.xx城項目的發展前景

xx項目的發展可以按時間的先后順序由招商開始分成四個階段。

在招商期間，xx城有一個重要的商戶來源，就是xx頭電子城。現在xx頭電子城中商戶的大部分生意均來自清溪，那么清溪如果建立電腦專業市場，xx頭電子城中大部分有實力的商戶就會在xx城設立一個分店，占據一個位置，然后觀察哪個電腦城更適合自己的發展，再決定到哪個電腦城中去。這一點和明和長安電子廣場與沙井電子城的發展極其相似，當時沙井電子城剛剛開業，商戶的生意和心志都不穩定，這時明和長安招商，沙井的商戶去了近300家。另外據我們在xx頭招商時各地的商戶淡起對清溪、塘廈的感覺而言，到xx城開業時，商戶進駐率一定能達到96%。

在開業后的市場培育階段，鑒于清溪具有雄厚的市場基礎，如果招商和初期經營得當的話，其商戶的生意一定會很火爆。這就要求招商時不僅要吸收一些大戶，而且產品的門類一定要齊全。

一年半后，電腦城經營應完全穩定，可能在其一樓開發xx城二期工程，這實際上應稱得上xx城的發展期。

若干年后，dg的電腦貿易行業一定會和深圳華強北平分秋色，xx城輻射力亦會從一鎮的市場擴長到其周邊數鎮，商戶們的紅火生意區域跨度也會愈來愈廣，這也是xx城發展的成熟期。

第四章、xx城的選址

和投資經營合作

在選址上，我們步行走遍了清溪的大街小巷，考察了許多樓盤、路段甚至考慮了不同的合作方式，但最終選擇了現在的地方做專業市場。

一）重新建樓的設想　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

清溪鎮作為dg電腦、電子生產強鎮，多年來鎮政府和居民都渴盼擁有一個屬于自己的電腦專業市場，但鎮政府考慮到清溪鎮地隅偏僻，外鎮來此采購量基本不大，而本鎮又無法承載一個大規模電腦市場的供求，以政府名義搞一個小規模的電腦城又覺得意義不大，同時國家政府最近在搞項目方面對地方政府控制力度明顯加強，因此要像xx頭電子城合作那樣可能性不大。

（二）荔橫商業廣場

這是我們目前在清溪鎮找到的較理想可做電腦專業市場的樓盤，其地理位置相當便利，但樓盤業主一再聲明其樓盤己出租開超市，無法再出租做電腦城，同時它一、二層加起來的面積達二萬多平方米，如此大的規模在清溪來說確實給招商帶來巨大的壓力，承擔的各種風險會很大，經過權衡再三最后選擇了放棄。

（三）大利正街

大利正街兩旁商鋪經過數年的發展，逐漸形成了以五金、電子工具、電腦銷售為主的商貿地帶，給人的感覺是有了一點小氣候，但是它所處的位置人氣還是不夠旺，附近的企事業單位和各廠家相比而言也較少，但作為電腦市場這一特殊的行業來說，較旺的人氣、便利的交通、周邊擁有眾多廠家對它的經營發展起到了至關重要的作用，同時也沒有好的樓盤適合做電腦專業市場。

（四）香芒西路兩側

香芒西路是清溪對外出口的咽喉之地，交通發達、商業繁榮、日人流量較多，同時香芒西路兩旁匯集了眾多的廠家，這為電腦市場近距離消費提供了得天獨厚的消費群。更為重要的是位于香芒西路青青旅業旁有一個約為2000平方米的二樓樓盤，由于xx城定位為區域性電腦專業市場，所以它適中的規模和市場消費就顯非常相得益彰了。如果規模太大，經營商戶較多，而實際購買力疲軟，勢必會造成“僧多粥少”的惡性竟爭后果；如果規模太少，又不利于市場的發展和用戶的購買，因為規模太少，勢必引起許多的品種不齊全，無法滿足用戶們的需求；同時商戶們也會憑“物以稀為貴”而抬高貨價，這就使用戶們失去了到電腦城尋求物美價廉產品的意義和信心，對電腦城長期的經營和發展是非常不利的。

（五）xx城的資經營合作

在現有樓盤的基礎上做電腦專業市場，我們計劃與開發商以租賃的形式合作，政府能給予大力支持。

第五章、 清溪電子城具體投資、經營計劃（略）

第六章、清溪電子城項目經濟效益分析（略）

（1）項目資金投入預測表(單位：萬元)

（2）項目租賃收入預測表(單位：萬元)

注：（1）本表格完全按90%的入駐率計算：

（2）一、二層均按60元/平方米月平均價格（除稅后）計算。

（3）按90%的入駐率計算，兩層總租金是：14000平方米*60元/平方米/月*90%=75.6萬元/月

（4）本表沒有計算租金的增值遞增。

（3）項目以時間為線的收支預測平衡表：

　  由上述兩個表格可知：

　 ① 發展商的租賃收入到第17個月后趨于穩定，每月的租金收入大約為：75.6萬元

　 ② 發展商到第35個月后推廣及工程投入趨于穩定，每月為5萬元。

（收支預測平衡表附后）

 綜上所述：

由所附收支預測平衡表可知，公司前期需投入大量資金作市場開拓培育，到第五年能完全收回投資，以后每年的純利潤為847.2萬元。

收支預測平衡表（單位：萬元）

四、 項目的社會效益分析

本項目除了具有明顯的經濟效益、風險小等特點外，更具有多方面的社會效益：

一、提升清溪的知名度

清溪的經濟綜合實力，居民的經濟水平，企業的密集度，電子廠家的數量均處于dg前列，但一直到現在都沒有一個與自己經濟強鎮相匹配的電腦專業市場。xx城的興起，不僅填補了清溪這方面的空白，并必將提升清溪的品牌形象。

二、改善清溪對電腦生產廠家的投資環境

電腦專業市場的興起，給生產廠家采購生產原材料帶來方便和實惠，這必將吸引更多的廠家落戶塘廈。

三、推動清溪信息產業的發展

在清溪鎮建設一個電腦城，必將帶動清溪信息產品使用的普及，推動清溪科技信息產業的發展。

四、為清溪直接提供至少900個就業機會

該市場開業，按保守估計至少可以為清溪直接提供3000個就業機會，這還不包括帶動其它附屬產業發展所產生的就業崗位。

五、為政府直接創稅增收

保守估計每年可為政府至少帶來960萬元的稅收。

六、使清溪鎮由電腦產品生產基地向產銷并重的方向轉軌

該市場的開設，勢必會吸引當地一些電腦產品生產廠家進駐，從而為他們向外銷售推廣提供了一個很好平臺　 

七、帶動周邊一批包括餐、娛樂、運輸等行業的發

除了上述比較明顯的社會效益，xx城的建設必將對清溪的教育、信息技術的應用等產生深運的影響，對清溪的下一代科技意識的熏陶產生作用。

第五章  總結

根據以上分析可以清楚看出， 在清溪發展電腦城項目所必須具備的內部基礎清溪鎮已經非常成熟，而且目前外部條件又是最佳時機，該項目把握市場明析，定位準確，投資風險小，經濟、社會效益回報豐厚。

因此可以說：

xx城項目在技術、經濟上是切實可行的！

xx城項目投資是沒有風險的！

xx城的投資回報是豐厚的！

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