本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 深圳報道9月27日，據央行官網，中國人民銀行貨幣政策委員會第三季度例會于9月25日召開。其中提到，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，落實新發放首套房貸利率政策動態調整機制，調降首付比和二套房貸利率下限，推動降低存量首套房貸利率落地見效，加大對“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度，推動建立房地產業發展新模式，促進房地產市場平穩健康發展。9月27日，合碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，整體來講，上述政策的提出對于當下一線城市來說，有比較大的意義。從目前來看，一線城市還是在執行過去的首付比例，同時利率的加點也沒有進行下調，這樣的話，所謂“認房不認貸”的政策，對于市場帶來的影響就是周期短、效果弱。郭毅指出，“從市場情況來看，目前‘認房不認貸’在北京帶來的影響已經消耗殆盡了。存量這部分購房需求調動完了之后，市場的增量需求其實還處在一個觀望和猶豫的狀態，我覺得核心還是在于首付比例和貸款的月供利率負擔比較高。”會對市場產生持續性的作用在郭毅看來，對于一線城市來說，還有很大的政策空間去調整和減輕剛需和改善性人群的實際負擔，如果未來能夠進一步減少購房人群的整體購房壓力，會對市場產生一個持續性的作用。我國現行的商業性個人住房貸款利率采用“三層定價機制”：一是全國層面，由央行及國家金融監管總局確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎上，按照“因城施策”原則確定當地商業性個人住房貸款利率下限；三是商業銀行層面，商業銀行綜合考慮資金成本、信用風險等因素，與借款人協商確定具體利率水平。今年1月5日，央行、銀保監會發布《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。4月20日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在一季度金融統計數據有關情況新聞發布會上表示，去年年末，人民銀行、銀保監會建立新發放首套房貸利率政策動態調整機制，實現了因城施策原則下首套房貸利率政策的雙向動態靈活調整。彼時，鄒瀾強調該政策“既管冷又管熱”，既支持房地產市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價出現趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復執行全國統一的首套房貸利率下限。而央行也在2023年第二季度《中國貨幣政策執行報告》提出，繼續落實首套房貸利率政策動態調整機制，加大城中村改造的支持力度。央行數據顯示，截至6月末，全部343個城市（地級及以上）中，100個城市下調或取消了首套房貸利率下限。其中，87個城市下調了首套房貸利率下限，較全國下限低10—40個基點，13個城市取消了首套房貸利率下限。首套房貸利率政策調整優化，帶動房貸利率有所降低。那央行為何在9月再提及“落實新發放首套房貸利率政策動態調整機制”？郭毅表示，按照正常來講，新發放首套房貸利率政策動態調整機制應該已經在全國推行了，但是央行這么強調，那可見是有部分城市并沒有完全按照央行的要求去推進動態利率的調整和優化。如果大家從全國層面都統一執行LPR的動態利率的話，可能未來的利率保持在一個跟市場接軌的相對穩定的狀態之下，這有更積極的意義，所以央行也在著力的推進全國各個城市去統一實施。值得一提的是，9月中上旬，多家銀行發布存量房貸利率調整規則，針對原購房時按首套執行的貸款，各銀行普遍在9月25日統一調整房貸利率。中指研究院市場研究總監陳文靜指出，此次存量首套房貸利率下調，更加利好貸款時非首套房但當前已符合所在城市首套政策的房貸，此前部分地區二套房貸利率加點數偏高，購房者購房時房貸利率有些甚至在6%以上。簡單測算，假設購房者存量房貸剩余200萬元，還有25年還款期，若本次房貸利率下調80個基點，則購房成本將減少27萬元，每月還款金額可減少913元。同時，陳文靜也表示，存量房貸利率下降有助于降低居民負擔，提升居民消費意愿，同時也有利于促進部分改善型購房者入市。對于商業銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。繼續強調推動建立房地產業發展新模式此外，易居研究院研究總監嚴躍進9月27日接受《華夏時報》記者采訪時表示，此次會議提及了購房方面的幾項政策，包括差別化住房信貸政策、剛需和改善性住房需求、首套房貸利率政策動態調整機制、首付比例和二套房貸利率下限、降低存量貸款利率等。應該說此類表述比較系統全面，也是近期全國各地房貸政策調整較為聚焦的幾個領域。通過此類政策的調整，將有助于系統全面為購房市場等創造寬松的條件，有助于進一步促進房地產金融市場的健康發展。值得一提的是，此次會議繼續強調推動建立房地產業發展新模式。在嚴躍進看來，關于新模式的提法明顯增多，說明在傳統住房消費提振等工作基礎上，會有一系列新動作。“對于此類新動作或在四季度可以看出。我們認為，當前房地產金融勢必會有新的發展空間和應用空間。各地要深入落實好此類政策，引導房企和產業走上新發展模式之路。”嚴躍進說道。郭毅則指出，房地產發展的新模式，可能要從中央的一些調控精神上來尋找一些端倪。這幾次的中央經濟工作會議強調的都是租售并舉，強調各個地方城市保障性住房的建設。所以對于房地產開發企業來說，未來可能并不僅僅是傳統的買地賣房的模式，其實也可以盡量的去選擇租賃型的物業來進行運營，能夠提升企業發展的安全性。“因為它（租賃性物業）會有這種相對穩定的現金流，而不是純粹的依托拿地賣房這種對于資金強依賴性的發展。”郭毅說。此外，嚴躍進還表示，此次會議提及，加大對“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造和保障性住房建設等金融支持力度。這一點也體現了房地產金融的兩條線走的導向。一條是傳統的購房等領域，一條是新興領域，即類似城中村改造等核心發力點。對于城中村改造等方面的金融支持勢必會強化，其客觀上有助于進一步促進相關企業融資工作的開展，也利好此類業務的更好發展。責任編輯：張蓓 主編：張豫寧