摘要：成交套數(shù)是近五個月來的最好成績。近一個月來，上海多次調整、優(yōu)化樓市政策。1月13日，奉賢區(qū)、青浦區(qū)先后發(fā)布新城區(qū)域人才購房政策，放寬購房資格，調整非滬籍人才社保、個稅限制年限，降低人才購房門檻。而去年12月中旬，上海也調整了住房信貸政策，包含降低首付款比例、降低利率下降、調整普通住房標準等。那么，這些政策對樓市有何影響？新政帶動效果明顯從銷售情況來看，去年年底的新政對上海樓市起到積極的帶動作用，購買力有所恢復。首先表現(xiàn)在商品房成交情況上。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，在新政發(fā)布后的半個月，上海新房日均成交在364套左右，相比當月1-14日，增長了19%。相比上一年同期，增長了31%。從整月數(shù)據(jù)來看，雖不及去年同期，但環(huán)比增幅明顯。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，12月上海商品房成交金額超過542億元，環(huán)比上增長了38.55%，是四季度中唯一一個環(huán)比正增長的月份。并且，若與近五年同期情況相比，2023年12月的成交金額還算穩(wěn)定，好于2021年、2019年的情況。從商品房的成交面積與成交套數(shù)來看，新政的刺激效果也較顯著。根據(jù)上海市房屋管理局的數(shù)據(jù)，2023年12月，上海商品房成交面積、成交套數(shù)在環(huán)比、同比上都實現(xiàn)正增長。成交面積在全年12個月中位于第二，環(huán)比增長36.85%，同比增長10.74%。成交套數(shù)也是近五個月來的最好成績，環(huán)比增長了25.52%。從住宅面積來看，90-120平米的住宅最受歡迎，12月共成交5628套，占總銷售情況的51.69%。而新政對這一面積的房子也起到推動作用。根據(jù)上海市房屋管理局的數(shù)據(jù)，12月同比降幅收窄，從11月下降45.54%，回彈到下降2.81%。此外，面積在70平米以下的住宅受影響最大。11月同比銷售套數(shù)還處于負增長，12月便正增長了20.42%。除了新房，二手房的成交情況也有所改善。12月二手房成交套數(shù)為16378套，環(huán)比增長3.93%，是四季度以來最高的月度銷售量。房價趨于止跌回穩(wěn)除了成交量，12月的房價也反映出新政的積極作用。在成交均價上，環(huán)比止跌，同比降幅收窄。根據(jù)上海市房屋管理局的數(shù)據(jù)，在新政發(fā)布的后半個月，上海商品房日均成交價為4.72萬元/平方米，相比12月的上半個月，增長了3.12%。而從樣本住宅平均價格來看，目前上海樓市價格較為穩(wěn)定。根據(jù)萬德數(shù)據(jù)，自2022年7月以來，上海樣本住宅平均價格便處于負增長狀態(tài)，并且持續(xù)了近一年的時間。直到2023年8月轉負為正，開始復蘇。數(shù)據(jù)顯示，上海12月樣本住宅的平均價格為5.14萬元/平方米，連續(xù)五個月同比小幅上漲，12月漲幅最多，為0.94%。二手住宅的掛牌均價環(huán)比也已轉負為正。數(shù)據(jù)顯示，12月，上海二手住宅掛牌均價為7.08萬元/平米，環(huán)比漲了2.38%。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，雖然增幅有所放緩，但上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍處于正增長趨勢。多重新政疊加影響下，未來有望得到更好的改善。全國樓市恢復尚需時間從全國范圍來看，雖然樓市或許不會在短時間內(nèi)迅速恢復，但已出現(xiàn)好轉的趨勢。一方面，從成交情況來看，各線城市去年12月商品房成交套數(shù)相比11月增幅明顯。30個大中城市商品房成交套數(shù)12月環(huán)比上增幅較大，為33.73%。同比降幅為7.35%，相較11月也有明顯收窄。另一方面，各線城市住宅價格也趨于好轉。在百城數(shù)據(jù)中，二線城市的住宅價格指數(shù)在連續(xù)5個月的同比負增長后，于12月實現(xiàn)0.05%的正增長。三線城市的住宅價格指數(shù)同比都為負增長，但降幅收窄趨勢明顯，12月同比下降為0.4%。一線城市的住宅價格指數(shù)同比降幅也在收窄。細化來看，在一線城市中，主要是深圳的住宅價格處于下降趨勢中，12月同比降幅為2.22%，而其他三個一線城市，樣本住宅平均價格的同比漲幅在12月都為正增長。從目前的趨勢來看，一線城市在政策利好的背景下，疊加韌性的需求，2024年樓市有望穩(wěn)步回升。而三線及以下城市，由于基本面較弱，樓市政策已強發(fā)力，預計完全復蘇還需一段時間。